各乡镇（街道）人民政府（办事处），市级有关部门：

经市政府同意，现将《峨眉山市城市有机更新实施办法（试行）》印发给你们，请遵照执行。

峨眉山市人民政府办公室

2024年11月20日

峨眉山市城市有机更新实施办法（试行）

第一章  总  则

第一条  为加快峨眉山市中心城区城市发展，创新城市发展模式，增强城市永续发展动力，根据住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建城函〔2021〕63号）、乐山市人民政府办公室《关于印发〈乐山市城市有机更新实施办法（2023年修订）〉的通知》（乐府办发〔2023〕9号）、《四川省城市更新工作指引》等有关法律法规及相关文件，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本办法所称城市有机更新，是指对建成区域城市空间形态和功能进行整治、改善、优化，从而实现房屋使用、市政设施、公建配套等全面完善，产业结构、环境品质、文化传承等全面提升的建设活动。

第三条  峨眉山市范围内的城市有机更新，适用本办法。

第四条  城市有机更新坚持以下原则：

（一）以人为本，改善民生。坚持人民城市人民建、人民城市为人民，通过城市更新完善公共服务配套、补齐基础设施短板、创造高品质空间，更好满足人民群众对美好生活的向往。

（二）体检先行，规划统筹。坚持一个“尊重”五个“统筹”，把城市当作有机生命体，一体化推进城市体检与城市更新，统筹考虑策划、规划、设计、建设、运营和管理，统筹谋划、整体推进实施城市更新行动。

（三）底线思维，稳步实施。坚持敬畏历史、敬畏文化、敬畏生态，“留改拆增”并举、以保留利用提升为主，全面提升城市安全韧性水平，优先保障城市公共利益，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。

（四）政府引导、市场运作、公众参与。建立政府、企业、产权人、群众等多主体参与机制，将公众参与贯穿于城市更新全过程，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评和成果共享。

第二章  工作机制

第五条  市政府作为辖区城市有机更新工作责任主体，依据本办法规定履行城市有机更新工作职责，明确专门机构，明确目标责任，组织实施城市有机更新。市级有关主管部门按职责分工依法推动城市有机更新工作。

第三章  城市有机更新区域评估

第六条  市政府组织实施城市有机更新区域评估工作。区域评估应当充分结合本地区城市发展和民生诉求，征询相关部门意见，组织专家论证，结合城市发展和公共利益，合理确定城市有机更新需求。

第七条  城市有机更新区域评估应当形成评估报告，主要包括以下内容：

（一）片区评估。明确片区功能优化、主导业态方向、公共设施完善、城市品质提升、历史风貌保护、城市环境改善、基础设施完善的目标、要求、策略，细化公共要素配置要求和内容。

（二）更新单元。按照公共要素配置要求和相互关系，结合片区评估和产业功能布局，依照片区更新的原则划定城市有机更新单元。

（三）必要性和可行性。综合群众意愿、区域现状、社会稳定风险、资金平衡等方面因素，论证城市有机更新的必要性和可行性。

第四章  城市有机更新实施计划

第八条  乡镇（街道）人民政府（办事处）以城市有机更新区域评估结果为依据，确定城市有机更新单元内的具体项目，市住建局组织编制城市有机更新实施计划，经市自然资源局审核后，报市政府审定。

第九条  实施计划应当包括城市有机更新单元内的具体项目、边界和规模、实施主体、投融资模式、进度安排等内容。

第十条  实施计划确需调整的，报市政府审批。

第五章  城市有机更新实施方案

第十一条  市住建局根据城市有机更新实施计划组织编制实施方案，报市政府审定。实施方案包括更新方式、实现途径、设计方案、建设方案、运营方案等内容，对城市功能、业态、形态等进行整体策划，优化调整传统产业，塑造高端城市业态，高水平、高质量推动城市有机更新。

第十二条  城市有机更新应当坚持策划、设计、运营一体化，优化资源配置，充分利用政策支持，实施一片提升一片，力求实现项目自身盈亏平衡。

第十三条  城市有机更新要顺应城市发展规律，坚持“留改拆增”并举，可单独或综合采取下列方式推动实施：

（一）保护传承。对建设情况较好、配套设施较齐全或具有历史保护价值的集中连片区域和建筑物等，以消除安全隐患、完善使用功能、保护传承利用为目标，在不改变建筑主体结构、片区整体风貌格局等前提下，对片区资源进行分类保护、修缮利用，同步提升市政基础设施、公共服务设施水平。

（二）优化改造。对具有一定建成年限、设施环境有待提升的老旧居住区、低效公共空间，通过建筑或设施局部改建、修缮翻新、功能置换、景观整治等方式，更新改造市政基础设施，多途径补增公共服务设施，打造15分钟生活圈。对老旧商业区、老旧厂区等，通过腾退优化产业空间、混合升级功能业态等方式，植入新经济、新业态、新场景，促进产业转型与能级提升。

（三）拆旧建新。对存在严重安全隐患、建筑年久失修的危旧房片区或城中村等，以及现有土地用途和建筑使用功能明显不符合国民经济和社会发展要求，且通过优化改造无法消除负面影响的片区或项目，可采取拆除新建或原址重建等方式，实现与城市发展相适应的新功能。

（四）增补设施。对存在部分零星危房或零星闲置用地、配套设施亟需补齐的老旧片区，可通过拆除部分危旧建筑或盘活低效用地等方式，增补公共服务设施、完善片区功能，提升片区服务水平及居民生活环境水平。

第十四条  城市有机更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可根据具体情况，依法通过房屋征收、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式办理不动产登记。

城市有机更新不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过市场租赁方式取得原建筑使用权。

城市有机更新既不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动，也不需取得原建筑使用权的，经充分征求原建筑权利人意见后依法实施。

第十五条  市政府应将城市有机更新项目纳入土地全生命周期管理。市政府可与实施主体商议，结合城市规划、产业规划，综合产业功能、区域配套、公共服务等因素，将项目功能、建设计划、运营管理、物业持有、持有年限和节能环保等要求，纳入与实施主体签订的履约协议书进行监督管理。

第十六条  实施方案由市住建局会同市自然资源局组织实施。

第六章  支持政策

第十七条  在编制控制性详细规划时，鼓励设置用地性质混合型兼容用地，提高土地集约利用率，提升城市内涵品质。尚未完成控制性详细规划编制、审批的区域，可按照“功能相容、安全适宜、基础设施共享”的原则，合理布局适当比例的混合用地，并纳入控制性详细规划编制、审批。

已完成控制性详细规划编制、审批的区域，需按照混合用地要求使用土地的，结合产业发展现状等，根据主导产业及新产业新业态发展需要,经充分论证后,明确鼓励混合用途、允许混合用途和禁止混合用途,按控制性详细规划调整程序开展相关工作。

第十八条  在满足安全、城市设计容量、风貌管控要求下，规划确定保留的文保单位、文物建筑、一般不可移动文物、历史建筑不计入容积率、不计入建筑密度。鼓励建筑空间的公共性及开放性，建筑首层架空部分作为绿化、停车、公共活动使用时的建筑面积不计入容积率。给城市提供公共开放空间的建筑面积不计入容积率。

第十九条  鼓励和引导社会资本通过公开、公平、公正方式参与城市有机更新项目，探索城市有机更新政府与居民合理共担机制、政府和社会资金合作建设模式。 

第二十条  政府层面可统筹各类资金(含政府专项债券)，用于支持城市有机更新工作。对政府投资项目，以直接投资方式予以支持；对城市发展需要且难以实现平衡的项目，经市政府认定后可采取资本金注入、投资补助等方式给予支持。 

第二十一条  鼓励积极利用国家政策性金融对城市有机更新的支持政策筹集资金。引导商业金融机构创新服务产品，支持城市有机更新资金筹措。

第七章  附  则

第二十二条  本办法自印发之日起实施，试行期2年。

第二十三条  本办法由市住建局负责解释。